ضریب درآمد ناخالص Gross Income Multiplier

ضریب درآمد ناخالص یک معیار تقریبی برای تعیین ارزش یک ملک سرمایه‌گذاری است. این شاخص با تقسیم قیمت فروش ملک بر درآمد ناخالص سالانه حاصل از اجاره محاسبه می‌شود.

ضریب درآمد ناخالص (GIM) چیست؟

فرمول آن به شکل زیر است:

GIM = قیمت فروش ملک ÷ درآمد ناخالص سالانه اجاره

این شاخص به سرمایه‌گذاران کمک می‌کند تا به‌صورت سریع و ابتدایی ارزش‌گذاری ملک‌های تجاری مانند مجتمع‌های آپارتمانی یا مراکز خرید را انجام دهند.

نکات کلیدی

• GIM یک ابزار ساده برای ارزیابی اولیه ارزش ملک است.
• این شاخص هزینه‌های عملیاتی ملک را در نظر نمی‌گیرد، بنابراین نباید تنها معیار تصمیم‌گیری باشد.
• سرمایه‌گذاران معمولاً GIM را در کنار شاخص‌هایی مانند نرخ سرمایه‌گذاری (Cap Rate) و روش جریان نقدی تنزیل‌شده (DCF) استفاده می‌کنند.
• GIM برای مقایسه سریع بین چند ملک با درآمد اجاره‌ای مشابه بسیار مفید است.

مثال

فرض کنید یک مجتمع آپارتمانی با قیمت فروش 1,000,000 دلار و درآمد اجاره سالانه 100,000 دلار دارد.

در این صورت:

GIM = 1,000,000 ÷ 100,000 = 10

یعنی ضریب درآمد ناخالص این ملک برابر با ۱۰ است. اگر ملک دیگری با GIM پایین‌تر وجود داشته باشد، ممکن است از نظر سرمایه‌گذاری گزینه بهتری باشد (با فرض شرایط مشابه).