درآمد ناخالص مؤثر Effective Gross Income

درآمد ناخالص مؤثر (EGI) درآمد ناخالص بالقوه اجاره به علاوه سایر درآمدها، منهای هزینه‌های خالی بودن و اعتبار یک ملک اجاره‌ای است. EGI را می‌توان با در نظر گرفتن درآمد نا خالص بالقوه از یک ملک سرمایه‌ گذاری، اضافه کردن سایر اشکال درآمد حاصل از آن ملک و کم کردن ضررهای خالی بودن و وصول مطالبات محاسبه کرد.

درآمد ناخالص مؤثر چیست؟

EGI یک متغیر کلیدی در تعیین ارزش یک ملک اجاره‌ای و جریان نقدی مثبت واقعی است که ملک می‌تواند ایجاد کند. جریان نقدی اجاره یک محاسبه ساده نیست، بلکه شامل تمام اشکال درآمد حاصل از ملک منهای هزینه‌های واقعی مربوط به درآمد اجاره است. اگر به متغیرهای فرمول EGI نگاه کنیم، می‌توانیم ببینیم که درآمد اجاره در دنیای واقعی چگونه عمل می‌کند.

درآمد ناخالص مؤثر (Effective Gross Income یا EGI) یکی از مفاهیم کلیدی در تحلیل سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است. این شاخص نشان می‌دهد که یک ملک چقدر درآمد واقعی تولید می‌کند پس از کسر خالی‌ماندگی‌ها و تخفیف‌ها از درآمد بالقوه.

مثال ساده از EGI:

فرض کنید شما یک آپارتمان اجاره‌ای دارید با ویژگی‌های زیر:

• درآمد بالقوه ناخالص (Potential Gross Income):
  ۱۰۰٬۰۰۰ دلار در سال (اگر همه واحدها همیشه اجاره داده شوند)

• خالی‌ماندگی و تخفیف‌ها:
  ۵٪ از درآمد بالقوه = ۵٬۰۰۰ دلار

فرمول:

EGI=Potential Gross Income−Vacancy and Credit Losses

EGI=100,000−5,000=95,000 دلار

نتیجه: درآمد ناخالص مؤثر شما ۹۵٬۰۰۰ دلار در سال است.

نکته:

EGI پایه‌ای برای محاسبه درآمد خالص عملیاتی (NOI) است که در تحلیل سودآوری ملک استفاده می‌شود.

نکات کلیدی

• درآمد ناخالص مؤثر با جمع کردن درآمد ناخالص بالقوه اجاره با سایر درآمدها و کم کردن هزینه‌های خالی بودن و اعتبار یک ملک اجاره‌ای محاسبه می‌شود.
• EGI در تعیین ارزش یک ملک اجاره‌ای و جریان نقدی مثبت واقعی که می‌تواند ایجاد کند، کلیدی است. درآمد ناخالص بالقوه اجاره، مبلغ فرضی است که یک سرمایه‌گذار بدون در نظر گرفتن شرایط منفی مرتبط با املاک اجاره‌ای دریافت خواهد کرد. برخی از رایج‌ترین نمونه‌های سایر درآمد حاصل از املاک اجاره‌ای شامل واحدهای انبار، هزینه‌های حیوانات خانگی، مجوزهای پارکینگ ماهانه و دستگاه‌های فروش خودکار در محل است.