پریمیوم اسپرد بازده (Yield Spread Premium یا YSP)

تنظیم می‌کند.

در نتیجه:

• وام‌گیرنده در طول سال‌های آینده بهره بیشتری می‌پردازد.
• وام‌دهنده درآمد بیشتری کسب می‌کند.
• بخشی از درآمد اضافی به عنوان YSP به کارگزار پرداخت می‌شود.

در ظاهر ممکن است خریدار هزینه اولیه کمتری بپردازد، اما مجموع بهره پرداختی در طول عمر وام افزایش خواهد یافت.

چرا Yield Spread Premium بحث‌برانگیز بود؟

بزرگ‌ترین انتقاد به YSP این بود که می‌توانست تضاد منافع (Conflict of Interest) ایجاد کند.

کارگزار به جای انتخاب بهترین و ارزان‌ترین وام برای مشتری، ممکن بود به دلیل دریافت کمیسیون بیشتر، وام با نرخ بهره بالاتر را پیشنهاد دهد.

این موضوع می‌توانست:

⚠ هزینه واقعی وام را افزایش دهد.

⚠ باعث پرداخت بهره بیشتر توسط خریدار شود.

⚠ شفافیت فرآیند وام‌دهی را کاهش دهد.

⚠ منافع کارگزار را بر منافع مشتری مقدم کند.

قانون‌گذاری درباره YSP

قانون سال ۱۹۹۹

برای محافظت از خریداران مسکن، مقرراتی تصویب شد که الزام می‌کرد:

• YSP باید با خدمات واقعی ارائه‌شده توسط کارگزار مرتبط باشد.
• مبلغ آن به صورت شفاف افشا شود.
• هزینه‌های غیرمنطقی از مشتریان دریافت نشود.

افشای YSP در فرم HUD-1

در زمان نهایی شدن وام، مبلغ Yield Spread Premium باید در فرم تسویه HUD-1 (HUD-1 Settlement Statement) درج می‌شد.

این موضوع باعث افزایش شفافیت برای خریداران خانه شد.

ممنوعیت Yield Spread Premium

پس از بحران مالی جهانی ۲۰۰۸ و مشکلات گسترده بازار مسکن آمریکا، قانون‌گذاران به این نتیجه رسیدند که برخی سازوکارهای پرداخت کمیسیون به کارگزاران باعث تشویق فروش وام‌های نامناسب شده است.

به همین دلیل، در سال ۲۰۱۰ و با تصویب قانون اصلاحات مالی داد-فرانک (Dodd-Frank Act)، استفاده از Yield Spread Premium به شکل سنتی آن ممنوع شد.

هدف این قانون:

✅ افزایش حمایت از مصرف‌کنندگان

✅ جلوگیری از تضاد منافع

✅ شفاف‌تر شدن بازار وام مسکن

✅ کاهش سوءاستفاده در فروش وام‌ها

بود.

YSP و بحران مالی ۲۰۰۸

یکی از انتقادهای واردشده به سیستم وام‌دهی پیش از بحران مالی این بود که برخی کارگزاران:

• وام‌های پرهزینه را تبلیغ می‌کردند.
• مشتریان را به دریافت وام‌های گران‌تر تشویق می‌کردند.
• به دلیل دریافت کارمزد بیشتر، منافع خود را در اولویت قرار می‌دادند.

هرچند YSP تنها عامل بحران نبود، اما به عنوان یکی از رویه‌های پرریسک در بازار وام مسکن شناخته شد.

مزایای Yield Spread Premium

✅ کاهش هزینه‌های اولیه خرید خانه

✅ امکان تأمین بخشی از هزینه‌های وام

✅ دسترسی آسان‌تر برخی متقاضیان به تأمین مالی

✅ کاهش پرداخت نقدی هنگام عقد قرارداد

معایب Yield Spread Premium

⚠ افزایش نرخ بهره وام

⚠ افزایش هزینه کل وام در بلندمدت

⚠ ایجاد تضاد منافع میان کارگزار و مشتری

⚠ پیچیدگی و کاهش شفافیت هزینه‌ها

⚠ احتمال انتخاب وام نامناسب برای وام‌گیرنده

تفاوت YSP و کارمزد مستقیم کارگزار

Yield Spread Premium

• توسط وام‌دهنده پرداخت می‌شد.
• معمولاً از طریق نرخ بهره بالاتر تأمین می‌شد.
• هزینه آن به صورت غیرمستقیم بر دوش وام‌گیرنده قرار می‌گرفت.

Broker Fee (کارمزد مستقیم)

• مستقیماً توسط مشتری پرداخت می‌شود.
• شفاف‌تر است.
• تضاد منافع کمتری ایجاد می‌کند.

جمع‌بندی

پریمیوم اسپرد بازده (Yield Spread Premium یا YSP) کارمزدی بود که وام‌دهندگان به کارگزاران وام مسکن برای فروش وام‌هایی با نرخ بهره بالاتر از نرخ واجد شرایط مشتری پرداخت می‌کردند. اگرچه این سازوکار گاهی می‌توانست هزینه‌های اولیه وام را کاهش دهد، اما به دلیل ایجاد تضاد منافع و افزایش هزینه بلندمدت وام‌گیرندگان، با انتقادات فراوانی روبه‌رو شد. در نهایت پس از بحران مالی ۲۰۰۸، قانون Dodd-Frank در سال ۲۰۱۰ این روش پرداخت را ممنوع کرد تا از مصرف‌کنندگان و خریداران مسکن محافظت شود.