«بخشنامه»

شماره:   30/4/6077/45672
تاریخ:   1380/08/08
پیوست:   دارد 
خلاصه موضوع:   مؤدیانی که ملک خود را به صورت رهن تصرف و یا به اصطلاح رایج در افواه عامه به طور «رهن و اجاره» واگذار می‌نمایند



ضمن بازدید وزیر محترم امور اقتصادی و دارایی از برخی واحدهای مالیاتی تهران و مذاکره با تعدادی از مراجعین و مأموران تشخیص معلوم گردید یکی از عوامل بروز اختلاف بین مأموران یاد شده و مؤدیانی که ملک خود را به صورت رهن تصرف و یا به اصطلاح رایج در افواه عامه به طور «رهن و اجاره» واگذار می‌نمایند، عملکردهای متفاوت ممیزین مالیاتی در تقویم مال‌الاجاره بر اساس املاک مشابه بنا به حکم ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم و چگونگی رعایت حکم دیوان محترم عدالت اداری در خصوص اجرای حکم ماده 55 آن قانون می‌باشد.
همکاران به خوبی واقف هستند که با وجود نص صریح قانون در این باره، به طور کلی یافتن ملک مشابه برای تمامی انواع واحدهای اجاری و رهنی میسر نیست، به خصوص اینکه مراد مقنن صرفاً مشابهت فیزیکی نبوده، بلکه در باب مشابهت عوامل متعددی مطرح است که نبایستی آن‌ها را از نظر دور داشت و در این صورت تقویم مال‌الاجاره توسط مأموران تشخیص از لحاظ دوری و نزدیکی به واقعیت و مال‌الاجاره واقعی املاک مشابه معمولاً تقریبی و دقت در اجرای قانون از این جهت به طور نسبی صورت می‌پذیرد.
در خصوص رهن، آنچه در بادی امر و در دایره مشابهت موضوع جلب توجه می‌نمایند، مقدار دین (دریافتی) راهن است که بابت عقد رهن دریافت نموده است، در نتیجه می‌تواند به عنوان مهم‌ترین مؤلفه مدنظر ممیزین و سرممیزین مالیاتی در تعیین مال‌الاجاره ملاک عمل قرار گیرد، چرا که به لحاظ قواعد اقتصادی، اصل بر این واقع می‌شود که دو ملک کاملاً مشابه در ازای دو مبلغ متساوی به رهن واگذار شوند.
با عنایت به نظر خواهی و پرسش و تحقیق این نتیجه حاصل شده است که حسب مقایسه مال‌الاجاره‌های تقویمی توسط مأموران و مال‌الاجاره‌های واقعی دریافتی بر مبنای اجاره‌نامه‌های رسمی بابت املاک مشابه (در حوزه‌های مالیاتی که دقت نظر کافی دارند) از طرفی و مقایسه آن با املاک مشابه دیگری که به طریق رهن تصرف واگذار می‌شوند از طرف دیگر، به طور متوسط هر 10.000.000 ریال سپرده نزد راهن از حیث عقود مربوط به اجاره و رهن، معادل 250.000 ریال مال‌الاجاره ماهانه است.
نظر به مراتب فوق به لحاظ اتخاذ رویه واحد یا لااقل ایجاد هماهنگی نسبی در رسیدگی به پرونده‌های مالیات بر درآمد مستغلات و کاستن از اختلاف فی‌مابین به طور عموم - و ترتیب اجرای حکم ماده 55 قانون مالیات‌های مستقیم در مواردی که واگذاری و تصرف املاک مورد نظر به صورت رهن انجام می‌شود به طور اخص، مقرر می‌گردد:
1- مأموران تشخیص مالیات در خصوص املاک رهنی سعی کنند به جای ارزیابی تخمینی و نظری، میزان دقیق وجه پرداختی را به راهن را معین و به ازای هر 10.000.000 ریال آن مبلغ 250.000 ریال اجاره‌بهای ماهانه منظور و اگر راهن علاوه بر دین (دریافتی) رقمی هم به عنوان اجاره از مرتهن دریافت می‌نمایند، رقم اخیر را نیز به مبلغ احتسابی فوق‌الذکر علاوه و جمع آن را به عنوان مال‌الاجاره تقویمی قلمداد نمایند. بدیهی است، اولاً در صورت عدم دستیابی به مبلغ دین و یا مواجهه با گفتارهای متناقض راهن، و مرتهن و به طور کلی عدم اطمینان از میزان دقیق دریافتی راهن، وفق روال معمول بایستی مال‌الاجاره بر مبنای املاک مشابه تعیین گردد، ثانیاً در موارد خاص (مثلاً در مجتمع‌های مسکونی و شهرک‌ها) که ممکن است واحدهای مختلف ملکی از هر نظر وضعیت همسان با یکدیگر داشته باشند، توجه نمایند که اجرای این دستورالعمل نباید سبب بروز اختلاف فاحش مالیاتی بین این‌گونه واحدها باشد.
2- از آنجا که هیأت عمومی دیوان محترم عدالت اداری به موجب رأی شماره 62 مورخ 18/2/1379 (ابلاغی طی شماره 22320/4289/4/30 مورخ 18/5/1379) حکم ماده 55 پیش گفته را نسبت به رهن تصرف هم قابل تسری دانسته است، لذا حوزه‌های مالیاتی ذی‌ربط مکلفند در خصوص تعیین مال‌الاجاره هر یک از دو ملک واگذاری و تصرفی که با عقد رهن، تصرف یا واگذار شده باشد، روش محاسباتی مزبور را حسب مورد اعمال و هر حوزه در صورت استعلام حوزه دیگر، مال‌الاجاره را طبق بند 1 بالا تعیین و به حوزه متقاضی اعلام و خود نیز در احتساب درآمد مشمول مالیات ملک ابواب‌جمعی به همان ترتیب عمل نمایند.
3- مبنای ارائه شده طی این دستورالعمل نسبت به پرونده‌هایی که تا کنون برگ تشخیص مالیات مربوط به آن‌ها صادر نشده قابل اعمال می‌باشد و در سایر پرونده‌ها هم، در صورت عدم قطعیت، ممیزین کل و هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی می‌توانند حتی‌الامکان در رفع اختلافات مطروحه آن را به کار بندند، ناگفته نماند، دستورالعمل حاضر مانع اتخاذ تصمیم مراجع حل اختلاف مالیاتی وفق قسمت اخیر ماده 229 قانون مالیات‌های مستقیم مبنی بر توجه به واقعیات نخواهد بود.
مفاد دستورالعمل به تأیید هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی رسیده است.
عیسی شهسوار خجسته
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور

«بخشنامه»

شماره:   30/4/6683/48085
تاریخ:   1380/08/19
پیوست:   ندارد 
خلاصه موضوع:   اصلاح اجاره‌بهای ماهانه مذکور در بخشنامه شماره 45672/6077-4/30 مورخ 8/8/80



نظر به اینکه مبلغ 250.000 ریال اجاره‌بهای ماهانه مذکور در بخشنامه شماره 45672/6077/4/30 مورخ 8/8/80 به علت اشتباه تحریر بوده و مبلغ صحیح آن یکصد و پنجاه هزار ریال می‌باشد، لذا ضمن اصلاح آن مقرر می‌دارد مدیران کل کلیه واحدها و ادارات کل مالیاتی، ترتیبی اتخاذ نمایند تا در پایان هر ماه آمار مربوط به موارد اجرای بخشنامه مزبور به دفتر اینجانب اعلام شود.
عیسی شهسوار خجسته
رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور

«رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری»

شماره:   62
تاریخ:   1379/02/18
پیوست:   ندارد 
خلاصه موضوع:   ابطال رأی شماره 3350/4/30 مورخ 7/4/74 هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی در خصوص استفاده از مزایای ماده 55 ق. م. م.



کلاسه پرونده: 78/198
مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری.
شاکی: آقای رمضان‌علی صالحیان
موضوع شکایت و خواسته: ابطال رأی شماره 3350/4/30 مورخ 7/4/1374 هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی
مقدمه:
شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته است به استناد ماده 52 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اسفند ماه 1366 در مواردی که موجر علاوه بر اجاره‌بها وجهی به عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر از مستأجر دریافت نموده باشد، میزان اجاره‌بها بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد. بدیهی است در ارتباط با استفاده از مزایای قانونی ماده 55 قانون مذکور نیز چنانچه شخصی محل مسکونی خود را به اجاره واگذار نماید و خود در محل دیگری خانه‌ای اجاره نماید با مبلغی اجاره و مبلغی هم به عنوان ودیعه در این رابطه می‌باید اجاره محلی که برای سکونت اختیار کرده است بر اساس املاک مشابه تقویم و از اجاره دریافتی او با توجه به ماده 55 قانون فوق‌الذکر کسر گردد.
در صورتی که به موجب رأی شماره 3350/4/30 مورخ 7/4/1374 هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی مقرر شده است که در خصوص استفاده از مزایای ماده 55 فقط اجاره پرداختی از اجاره دریافتی کسر گردد. در صورتی که با توجه به مبلغ ودیعه پرداختی و به طور کلی با در نظر گرفتن اجاره املاک مشابه باید از اجاره دریافتی کسر گردد.
اینک از آنجایی که مفاد رأی مورد بحث برخلاف قانون می‌باشد تقاضای ابطال آن را می‌نماید. نماینده قضایی وزارت امور اقتصادی و دارایی در پاسخ به شکایت مذکور طی نامه شماره 9058-91 مورخ 9/9/1378 ضمن ارسال تصویر نامه‌های شماره 9625/116 مورخ 19/7/1378 اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان همدان و 7066/2/30 مورخ 5/8/1378 شورای عالی مالیاتی اعلام داشته است، نص صریح ماده 55 قانون مالیات‌های مستقیم اشاره به کسر مال‌الاجاره پرداختی از مال‌الاجاره دریافتی دارد و شامل رهن نمی‌باشد و رأی شماره ------- مورخ -------- هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی که در اجرای بند 2 ماده 255 قانون مالیات‌های مستقیم صادر گردیده و بر اساس ماده 258 قانون اخیرالذکر برای مأمورین تشخیص و هیأت‌های حل اختلاف مالیاتی و شعب شورای عالی مالیاتی لازم‌الاجرا می‌باشد. این موضوع را تأیید نموده است و امکان قانونی برای اجرای ماده 55 قانون پیش گفته در موارد رهن تصرف موجود نیست؛ لذا شکایت شاکی فاقد و جاهت قانونی است استدعای رد آن را دارد.
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق به ریاست حجت‌الاسلام‌والمسلمین دری نجف آبادی و با حضور رؤسای شعب بدوی و رؤسا و مستشاران شعب تجدیدنظر تشکیل و پس از بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آرا به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می‌نماید.


رأی هیأت عمومی
به صراحت قسمت اخیر ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 رهن تصرف در اموال غیر منقول تابع حکم قانون‌گذار در باب مشمول مالیات نسبت به درآمد اجاره املاک شناخته شده است بنابراین عدم احتساب مالیات مربوط به رهن تصرف در اجرای تهاتر موضوع ماده 55 قانون مزبور موافق حکم صریح قانون‌گذار به شرح ماده 53 قانون نیست. بدین جهت مصوب شماره 3350/4/30 مورخ 7/4/74 هیأت عمومی شورای عالی مالیاتی به لحاظ مغایرت با ماده اخیرالذکر مستنداً به قسمت دوم ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می‌گردد.
قربان‌علی دری نجف آبادی
رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری